Segundo o Relatório Anual do Mercado residencial do idealista para 2025, a Madeira surge entre os territórios com maior stock disponível para venda em Portugal, representando 4,9% do parque habitacional regional. Ainda assim, o mercado continua com preços elevados e oferta limitada no arrendamento.

O stock disponível para arrendar corresponde apenas a 0,3% do parque habitacional, abaixo da média nacional. Por isso, importa questionar se o mercado imobiliário da Madeira está realmente a crescer? E reforçar com a pergunta: e será que está a dar menos acesso para os residentes? Seja no mercado da compra e venda, seja no do arrendamento, o cenário parece indicar uma óbvia constatação.

Contudo, os números, quase sempre conseguem provar o contrário do que pensamos e fazemos juízos de valor precipitados e até errados. Embora o idealista não seja uma fonte totalmente fiável, uma vez que analisa o mercado do ponto de vista da sua base de dados, também importa referir que os seus números permitem ter uma percepção mais rápida e momentânea da dinâmica de mercado.

O Funchal aparece como uma das cidades mais caras do país para comprar casa. O preço médio da habitação atingiu 3.861 euros por metro quadrado no final de 2025, ficando atrás apenas de Lisboa e Porto entre as capitais de distrito analisadas.

No segmento da construção nova, a pressão é ainda maior. As casas novas custam em média 4.833 €/m², o que coloca a capital madeirense acima do Porto (4.236 €/m²) e da média nacional de nova construção (4.165 €/m²). A nível nacional, só Lisboa cobra mais por metro quadrado em imóveis novos.

O relatório mostra que o Funchal concentra 5,9% de toda a oferta nacional de casas novas à venda, tornando-se o terceiro maior mercado de nova construção do país, atrás apenas de Lisboa e Porto. Além disso, as casas novas são, em média, 40% mais caras do que as usadas, dado confirmado pelo INE para o Verão de 2025 (actualmente a situação agravou-se). Na Madeira, este diferencial é especialmente relevante porque a ilha tem pouco stock e a procura estrangeira é muito elevada.

Isto confirma que os novos empreendimentos continuam posicionados num segmento de valor elevado, muitas vezes direcionado para compradores estrangeiros ou investidores com maior capacidade financeira.

Os próprios indicadores de procura ajudam a explicar este fenómeno. Apesar de o Funchal apresentar uma procura relativa mais baixa do que Lisboa ou Setúbal, com 0,99 contactos por anúncio no mercado de compra, abaixo até de Aveiro (1,14), a Madeira como distrito também regista um dos valores mais baixos do país (1,19). Ou seja, a procura estrangeira continua muito forte.

No mercado de venda, 32,4% (ou seja quase um em cada 3) da procura no Funchal é feita por estrangeiros, o valor mais elevado entre todas as capitais de distrito analisadas. Já no arrendamento, a procura internacional representa 28,1%, novamente o valor mais alto do país.

Isto não significa falta de interesse no mercado. Significa que a procura interna é relativamente moderada face à oferta disponível. A explicação está no outro lado da balança: a Madeira tem procura estrangeira que ultrapassa os 40% do total, a par dos Açores, muito acima da média nacional (17%).

Os dados indicam, por isso, que a Madeira está a ser um mercado fortemente dependente da procura externa. Ao contrário do continente, onde o crescimento da procura resulta sobretudo da pressão demográfica e do crédito à habitação, na Madeira o peso dos compradores internacionais continua decisivo para sustentar preços elevados.

Também no arrendamento a pressão mantém-se intensa. O Funchal regista uma procura de quase 23 contactos por anúncio, um dos valores mais altos do país. Ao mesmo tempo, o preço médio das rendas atingiu 16,2 euros por metro quadrado, acima da média nacional.

Isto significa que tanto na compra como no arrendamento existe um desequilíbrio claro entre oferta disponível e capacidade financeira de muitos residentes. O relatório não mede salários nem esforço financeiro das famílias, mas os indicadores mostram um mercado cada vez mais valorizado e competitivo.

Outro dado relevante é o ritmo de construção. A Região Autónoma da Madeira registou 939 fogos licenciados em 2025, um valor relativamente reduzido face ao continente, mas ainda assim superior ao dos Açores e do Alentejo. Isto demonstra que existe actividade construtiva, embora insuficiente para alterar de forma significativa a pressão sobre os preços.

Resumindo: Os dados analisados confirmam que:

Por isso, a conclusão revela que é verdadeiro que a Madeira vive uma forte dinâmica imobiliária e de construção nova, mas os indicadores mostram que este crescimento está fortemente associado à procura externa e a segmentos de preço elevados, sem impacto visível na redução dos custos de acesso à habitação para a população residente.

E enquanto for assim, mesmo que tenha aumentado a construção de habitação pública, a pressão sobre o mercado imobiliário e sobre os residentes, sobretudo aqueles que não estando dentro do perfil de candidato a habitação pública, mas também não têm rendimentos suficientes para conseguir chegar aos preços que o mercado chegou, ficam numa espécie de terra de ninguém. Sem conseguirem comprar casa ou sequer arrendar a preços que consigam suportar, mesmo ganhando salários acima da média, o drama da habitação cresce para uma classe média desamparada.