O novo regime de restituição parcial do IVA na autoconstrução de habitação é um convite à fraude fiscal e à declaração de valores abaixo do custo real dos terrenos, disse à Lusa o bastonário da Ordem dos Notários.

Entre as medidas de desagravamento fiscal para aumentar a oferta de habitação, publicadas em 20 de maio em Diário da República, está a redução do IVA de 23% para 6% na construção e reabilitação de imóveis destinados à venda ou arrendamento para habitação permanente, a "preços moderados" de 2.300 euros no caso do arrendamento e de 660.982 euros no caso da venda. 

Na autoconstrução, aplica-se a modalidade da restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares "em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente", segundo o diploma.

Quem construir a própria casa, pagará a taxa normal de IVA (23%) na empreitada, mas pode em seguida pedir a restituição à Autoridade Tributária (AT) da diferença de 17%, até atingir a taxa reduzida de 6%, desde que o custo do imóvel e do terreno não exceda 660.982 euros.

Como este limite resulta da soma do valor de compra do terreno e do valor da empreitada de construção, o bastonário dos Notários acredita que "haverá uma tentação para a declaração de valores abaixo do custo real do terreno, e para a fraude fiscal".

Para Jorge Batista da Silva, "existe o risco de fuga aos valores reais declarados na escritura da compra do terreno porque os valores da construção estão sempre a disparar e, nos dias de hoje, ninguém sabe muito bem quanto é que uma casa vai custar".

Assim, quem comprar um terreno "ficará tentado a declarar um valor mais reduzido para não correr o risco de chegar ao final da obra com um valor acima dos 660.982 euros", alertou o bastonário.

Se esse limite for excedido, a restituição parcial do IVA já não terá lugar.

Além disso, se o custo total da empreitada começar a aproximar-se muito do teto legal, "as pessoas podem deixar de pedir as faturas da construção da casa", explicou.

"Estamos a criar uma espécie de tempestade perfeita, que vai colocar uma pressão grande sobre a fiscalização da Autoridade Tributária", disse ainda.

Segundo o diploma, a AT é a entidade que vai analisar e aprovar os pedidos de restituição do IVA na autoconstrução, mediante a apresentação de um conjunto de documentos do qual faz parte a licença de utilização do imóvel.

O bastonário dos Notários considerou também que a taxa de 6,5% do IMT aplicada aos terrenos para construção "é muito elevada".

"Se alguém comprar um terreno para construção no valor 100 mil euros, paga 6,5% de IMT mais 0,8% de imposto de selo, ou seja, 7,3% no total. Mas se adquirir uma casa pelos mesmos 100 mil euros, só paga 0,8% do imposto de selo porque até aos 106 mil euros está isenta de IMT", exemplificou.

De acordo com o Orçamento do Estado para 2026, um imóvel habitacional está isento de IMT até ao valor de 106.346 euros, montante que sobe para 330.539 euros no caso de o adquirente ter menos de 35 anos.

"Eu sei que em Lisboa 100 mil euros não chegam para comprar uma casa ou mesmo um terreno, mas se calhar em Bragança são suficientes. E a autoconstrução tem muito mais impacto no interior do país do que no litoral".

Por isso, o bastonário não entende porque é que o Governo não aproveitou esta alteração legislativa para aplicar aos terrenos um regime equivalente ao da habitação.

"Pagar 6,5% de imposto na compra do terreno é muito dinheiro. Desincentiva a autoconstrução. É quase construir a casa pelo telhado e esquecer as fundações, que assentam precisamente no terreno", afirmou.

Segundo explicou, a Ordem dos Notários tem sido ouvida na fase inicial deste tipo de processos legislativos, tanto pelo anterior como pelo atual Governo.

"Algumas das medidas que temos proposto têm tido acolhimento. Mas no momento da operacionalização e da autorização legislativa, os diplomas são feitos praticamente sem audição de ninguém, ou a partir de audições meramente formais", lamentou.

...e penaliza quem recorre a crédito bancário

Também o bastonário da Ordem dos Notários salienta que este novo regime penaliza as famílias com empréstimo bancário porque o pedido só pode ser feito após emissão da licença de utilização.

"É uma boa medida porque permite aos cidadãos usufruírem de um desconto de 17% na construção das suas casas, mas vai trazer muitos problemas", antevê Jorge Batista da Silva. Na maioria dos casos, quem autoconstrói não dispõe de capitais próprios, e recorre a um empréstimo bancário para financiar a empreitada.

Mas, se pedir a totalidade do dinheiro ao banco, "vai ser gravemente penalizado, porque vai ter de pagar mais juros", só podendo pedir a restituição do imposto à AT depois de registar a casa no registo predial e de pedir a emissão da licença de utilização, ou seja, muito depois da construção estar concluída, avisa o bastonário.

No caso do registo predial, o bastonário dos Notários adianta que a demora pode chegar "a nove meses", e no caso da emissão da licença de utilização, dependendo das autarquias, a "mais de um ano".

Depois de concluído o processo de licenciamento, e de o pedido seguir para a AT, esta tem 150 dias para devolver a diferença do IVA.

"Com tudo isto, ninguém sabe muito bem quando é que vai receber o dinheiro da devolução do IVA, que ainda são uns milhares de euros", avisa Jorge Batista da Silva.

Para o bastonário, a melhor solução seria apostar na restituição do IVA por fases, ou seja, fatura a fatura, sem esperar pela emissão da licença de utilização.

"Pagar fatura a fatura permitiria uma melhor gestão da liquidez, e os cidadãos não seriam tão castigados pelos juros que vão ter de pagar durante muito tempo pelo empréstimo bancário", explicou.

Nessa modalidade, a AT verificaria a posteriori se os pressupostos tinham sido cumpridos. "Se não estivessem, o cidadão teria de devolver o dinheiro", acrescentou.

O bastonário dos Notários insiste que "a medida é boa, e é positiva", mas "o mecanismo escolhido não é o mais correto".

"O Estado está a fazer um desconto aos contribuintes, no montante de 17% do valor da obra, mas parte desse valor vai ser imediatamente consumido por um empréstimo bancário. E não faz sentido. Por que razão é que o contribuinte é obrigado a pedir emprestado para antecipar o dinheiro ao Estado, para depois o Estado ter de devolver esse dinheiro?", acrescentou.

Jorge Batista da Silva mostra-se convencido de que "o Governo vai ter que rever o mecanismo" da restituição do IVA.

"A medida vai ser pouco usada, ou então só vai ser usada por quem tem capital. Quem não tem capital, vai deparar-se com muitos entraves. Pode haver um problema com o banco, com a obra ou com a licença de utilização, e os limites dos valores da construção podem ser ultrapassados. Pode haver muitas peripécias pelo caminho", avisa ainda.

Segundo adiantou, a Ordem dos Notários está preocupada em tentar explicar o que pode correr mal. "As pessoas ouvem as notícias, veem que o IVA baixou, mas depois não estão preparadas para lidar com as complicações do processo", concluiu.