O "choque fiscal" para aumentar a oferta de casas, anunciado há um ano pelo Governo, demorou oito meses a sair do papel e só entrou em vigor em maio, período durante o qual os preços subiram e as transações caíram.

"Oferta, oferta, oferta" tem sido uma expressão repetida, em diversas ocasiões, pelo primeiro-ministro, Luís Montenegro, pelos ministros das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, e das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, por deputados de vários partidos e até pelo governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira.

Apesar do desígnio político, e do pacote de medidas Construir Portugal que tem vindo a ser lançado por fases nos últimos 12 meses, os preços das casas, embora tenham começado a abrandar, subiram expressivos 16,5% no segundo trimestre do ano, face ao período homólogo do ano anterior, de acordo com os dados do INE.

Depois de uma sequência de sete trimestres, entre abril de 2024 e dezembro de 2025, em que as casas encareceram ininterruptamente - 17,6% só em 2025, a subida mais alta de sempre -, registou-se um abrandamento na subida dos preços tanto no primeiro (menos 1,1 pontos percentuais) como no segundo trimestre do ano (menos 1,3 pontos percentuais), em termos homólogos.

Mas, num contexto que ainda é de forte valorização dos preços, o número de habitações transacionadas nos últimos três trimestres, entre outubro de 2025 e junho último, tem vindo a cair, o que pode indiciar que as medidas anunciadas pelo Governo em 25 de setembro de 2025, para estimular a oferta de casas no mercado, tanto novas como usadas, ainda não estão a produzir efeitos.

De acordo com o INE, este é já o terceiro trimestre seguido em que o número de casas efetivamente vendidas diminuiu, ao registar-se uma redução homóloga de 6,4% nas transações, depois de recuos de 8,7% no primeiro trimestre de 2026 e de 4,7% no quarto trimestre de 2025.

Entre abril e junho, o número de casas transacionadas foi de 40.141, mais 6,4% que no trimestre anterior mas, ainda assim, longe do pico de 45 mil habitações ocorrido no final de 2021 e de 2024.

Também a renda mediana dos novos contratos de arrendamento, no primeiro trimestre deste ano, foi de 9,46 euros por metro quadrado, um valor que cresceu 9,1% em termos homólogos, mas que recuou 3,3% relativamente ao quarto trimestre de 2025.

Comparado com o primeiro trimestre do ano anterior, o número de novos contratos de arrendamento aumentou uns ligeiros 0,7%.

A primeira parte do pacote de medidas do Governo, de natureza fiscal, reduziu de 25% para 10% a taxa de IRS a pagar pelos senhorios, independentemente da maior ou menor duração dos contratos, isentou de tributação sobre as mais-valias a venda de imóveis habitacionais em caso de reinvestimento em novos imóveis destinados ao arrendamento, a "valores moderados" de até 2.300 euros mensais, e reduziu a taxa de IVA de 23% para 6% na construção de imóveis destinados à venda ou arrendamento para habitação permanente, a "preços moderados" de 2.300 euros no caso do arrendamento e de 660.982 euros no caso da venda.

Desse pacote faz também parte o aumento do valor limite da dedução das rendas no IRS dos inquilinos até 1.000 euros mensais, novas regras para promover o arrendamento acessível e a aplicação do IMT de 7,5% aos cidadãos não residentes na aquisição de habitação permanente.

Apesar de terem sido anunciadas há um ano, este conjunto de medidas passou por um longo percurso legislativo e só entrou em vigor em maio último, o que poderá explicar que, tanto no caso das casas novas como das usadas, construtores e proprietários tenham decidido esperar pela publicação da nova lei, fiscalmente mais favorável no caso do IVA da construção e no caso da tributação das mais-valias sobre a venda de imóveis.

Este conjunto de medidas fiscais, que se prolonga até 2029, vai ter um custo de 300 milhões de euros em 2027, de acordo com as previsões do Ministério das Finanças.

O ministro de Estado e das Finanças admitiu no parlamento, esta quarta-feira, que o aumento dos preços da habitação é um dos problemas "mais estruturais" do país e que demorará tempo a resolver, sendo necessário "aumentar muito a oferta".

O problema, segundo o governante, resulta não de uma pressão do lado da procura, mas da "pressão negativa do lado da oferta", e é "um problema que demora tempo a resolver até podermos ter crescimentos dos preços da habitação mais próximos daquilo que é a inflação".

Um estudo divulgado em dezembro pelo Banco de Portugal (BdP) apontou, como causas principais da crise habitacional, o aumento do número de famílias, em cerca de 35 mil por ano, e a entrada de imigrantes.

Inversamente, a oferta de alojamentos "aumentou a um ritmo muito mais lento", situando-se em cerca de 22 mil no período entre 2021 e 2024.

No 'Economic Survey' de Portugal divulgado em janeiro, onde se analisa o desempenho económico do país, a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) destacou o "fraco investimento em habitação nas últimas décadas", o aumento dos preços dos terrenos e dos custos da construção, a "escassez de mão-de-obra qualificada" e os atrasos e a complexidade na obtenção de licenças de construção.

Além disso, os preços "comparativamente baixos dos imóveis", em comparação com os padrões internacionais, incentivaram a procura por cidadãos estrangeiros, representando "cerca de 10% do valor total das transações imobiliárias entre 2019 e 2024".

Também o crescimento do turismo aumentou a procura de habitação, assim como a "expansão dos alugueres de curta duração".

Nas recomendações da Comissão Europeia dirigidas a Portugal, publicadas em junho, Bruxelas duvidava da capacidade de a redução do IVA na construção e dos benefícios fiscais para os proprietários virem a colocar mais casas no mercado, quando se estima um défice de 300 mil casas para satisfazer as necessidades da procura.

"Tendo em conta as restrições de oferta existentes, pelo menos uma parte da redução do IVA corre o risco de ser absorvida pelo aumento dos preços dos terrenos ou das margens, limitando a moderação e a redução efectiva de preços", referiu a Comissão Europeia no relatório sobre Portugal.

A este primeiro pacote de medidas, seguiram-se novas medidas para aumentar a oferta de casas, permitindo que um único herdeiro possa desbloquear uma herança indivisa ao fim de dois anos de impasse, tendo sido aprovada em julho e a aguardar publicação.

Uma maior rapidez dos despejos, ao fim de dois meses de rendas em atraso, a criação de um novo Fundo de Emergência Habitacional para apoiar "famílias em perda iminente de habitação", o fim do travão de 2% de aumento para os novos contratos de arrendamento, a ausência de limites para o valor das cauções, e novas regras para a transição dos contratos anteriores a 1990 para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), visando descongelar parcialmente os contratos dos inquilinos com menos de 65 anos, são as últimas medidas que deram entrada no parlamento em agosto, estando a aguardar agendamento.

A reforma do arrendamento veio completar o pacote de medidas para combater a crise habitacional lançado há um ano.