O regulamento do 'Habitar Funchal' foi aprovado em reunião de Câmara a 20 de Fevereiro de 2025, pela Assembleia Municipal a 29 de Abril de 2025, e publicado em Diário da República a 12 de Maio de 2025, há pouco mais de um ano.

Hoje, no JM, a autarquia liderada por Jorge Carvalho anuncia que a auscultação ao mercado para subarrendar vai começar, ocorrendo, portanto, cerca de 13 meses após a publicação do regulamento.

Ainda assim, importa questionar se há um atraso real e contextualizado por um mercado de arrendamento no Funchal que está entre os mais caros do país e onde, a cada mês que passa, mais se agrava o problema, inclusive, para os cofres da autarquia?

Importa começar por contextualizar. Recorremos ao portal Idealista.pt que analisa mensalmente a evolução do mercado do arrendamento. Em Maio de 2016, há pouco mais de 10 anos, o mercado do arrendamento no Funchal era dos mais altos da Madeira e, ainda assim, custava, em média 5,8 euros/m2 para arrendar. Basicamente um T1 mínimo de 45 metros quadrados custaria ao arrendatário (ou inquilino) um valor de 261 euros. O salário mínimo na Região Autónoma da Madeira em 2016 estava fixado em 540,60 euros. Ou seja, uma pessoa sozinha teria de dispensar quase metade (48,3%) do seu parco rendimento. Mesmo assim, poderia conseguir se safar. Mas se fosse um casal com os mesmos rendimentos mínimos, ficariam com 1.081,2 euros para dois, pagando essa renda, apenas dispensariam 24,1% para a casa. Um valor bem abaixo do limiar de 33% da taxa de esforço ideal do rendimento mensal para um casal viver, na altura, sem luxos, mas sem stress.

Já com o mercado a crescer, em Maio de 2022, o valor por metro quadrado na capital já ascendia a 10,3 euros, registando um incremento de 77,6% no espaço de 6 anos. O salário mínimo na Região Autónoma da Madeira em 2022 tinha sido fixado em 723 euros mensais, mais 33,7% em igual período desde 2016. Ou seja, nota-se claramente a discrepância de evolução, nessa altura com um T1 de 45 metros quadrados já custava, em média, 463,5 euros, o que para uma pessoa sozinha significava ter de ficar com apenas 36% do seu rendimento e pagar 64%, bem acima do limiar razoável. Aliás inacessível. Para um casal com os mesmos rendimentos, teriam disponíveis 1.446 euros /mês. Ou seja, pagar essa renda significaria dispender 32% do que ganhavam e ficar com pouco mais de 2/3 para as restantes despesas e abaixo do limiar de 33% da taxa de esforço ideal.

Hoje, passados mais 4 anos, em Maio de 2026, o valor mediano do arrendamento estava já nos 16,9 euros/m2, mais 64% do que no mês homólogo de 2022 e quase o triplo (191%) do valor de há uma década. Este ano, o salário mínimo regional subiu para 980 euros mensais. Ou seja, um T1 mínimo de área útil de 45 m2 custará 760,5 euros/mês, 'roubando' a um solitário 77,6% do seu rendimento, ficando este com menos de 33% para viver. Um casal com rendimento de 1.960 euros/mês, dispensaria para viver num T1 quase 39% do seu rendimento, já acima do limiar do ideal (33%).

Ora, fazendo um contexto deste programa habitar:

20 Fevereiro 2025

26 Fevereiro 2025

16 Abril 2025

29 Abril 2025

12 Maio 2025

7 Junho 2026

Ou seja, a auscultação ao mercado privado para subarrendamento é uma componente diferente do programa, que complementa a construção própria da CMF. Por isso, importa questionar: O que estiveram a fazer durante mais de um ano?

Ou seja, a auscultação ao mercado privado para subarrendamento é uma componente diferente do programa, que complementa a construção própria da CMF. Por isso, importa questionar: o que estiveram a fazer durante mais de um ano? A questão é pertinente: o cidadão que precisava de casa em Março de 2025 não beneficiou do programa até, pelo menos, meados de 2026. No entanto, o processo burocrático-legal (Assembleia Municipal - Diário da República - plataforma digital) justifica parte do intervalo. A CMF não estava inactiva, mas também não acelerou a implementação num contexto de crise habitacional urgente, como se vê pelos valores referidos acima.

Mais, importa referir que em um ano o preço por metro quadrado passou de 15,3€ para 16,9€. Ou seja, nesse período o valor de mercado cresceu 10,4% e um T1 mínimo de área útil de 45 m2 que custava 688,5 euros/mês em 2025, hoje aumentou mais 72 euros/mês em média. Se esta medida tivesse sido implementada mais cedo, quanto ter-se-ia poupado do erário camarário? E até que a auscultação do mercado alcance resultados, quanto este aumentara (a tendência tem sido ainda de crescimento, não consecutivo).

A notícia não interroga por que razão a fase de auscultação ao mercado, que não depende de obras ou plataformas, não foi lançada mais cedo? Refira-se que dados oficiais do INE/Direção Regional de Estatística da Madeira revelam que o Funchal registou em 2024 rendas medianas entre 10,75€/m2 (1.º semestre) e 12,70€/m2 (3.º trimestre) nos novos contratos, o mais elevado da RAM e o 7.º mais alto a nível nacional. Em 2026, com as rendas médias no Funchal a situarem-se em 16,8€/m2, tornam a cidade capital da Madeira na terceira mais cara do país, atrás apenas de Lisboa e Porto. Ora, o programa 'Habitar Funchal' tem como público-alvo famílias com cerca de 1.000€/mês, cujo tecto de esforço é 35% (350€/mês), um valor completamente incompatível com o mercado livre, onde um T1 no Funchal ronda facilmente os 900 a 1.200€/mês, mas como já vimos, em média, estará nos 760,5 euros. Isto significa que haverá ainda muita oferta abaixo desses preços exorbitantes. A questão é saber em que condições estarão esses imóveis a preços tão baixos.

Esta é provavelmente a maior fragilidade conceptual do programa: a CMF quer arrendar casas no mercado privado a preços de mercado (ou ligeiramente abaixo) para depois subarrendar a 350€/mês. O diferencial terá de ser coberto por fundos municipais. A dificuldade em encontrar proprietários dispostos a arrendar abaixo do mercado não é surpreendente; é matematicamente previsível. O modelo de subarrendamento a preços acessíveis exige subsídios robustos ou incentivos fiscais atractivos para os senhorios, algo que o regulamento não clarifica na sua versão pública.

Sem contar que a CMF tinha desde 2024 em vigor o programa de 'Subsídio Municipal ao Arrendamento' (SMA), para os cidadãos que cumpram os requisitos serem "apoiados com um valor mensal de 100€, 125€ ou 205€, de acordo com os rendimentos do agregado. Este apoio aplica-se, exclusivamente, a munícipes com residência permanente, há pelo menos um ano no concelho do Funchal, cujas rendas mensais não ultrapassem os 900€"m pode-se ler na página da autarquia, cujo regulamento dá uma majoração de 25€, para "situações devidamente comprovadas", como agregados monoparentais, sinalizados em contexto de violência doméstica, em que existam elementos portadores de doenças oncológicas, portadores de doenças crónicas incapacitantes ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, em que existam elementos cegos ou amblíopes, arrendatários jovens, famílias numerosas ou pessoas provenientes de situação de sem abrigo. Ou seja, casos extremos de necessidade de apoio.