Ao longo dos tempos, temos vindo a assistir a alterações fiscais em matéria de MAIS-VALIAS e MENOS FISCAIS em imóveis em habitação. Muitas são as perguntas sobre este tema e neste artigo pretendo esboçar as principais características quer a nível do conceito, do cálculo e do preenchimento da declaração de IRS.

No que diz respeito ao conceito fiscal, diria que podemos dizer que as mais-valias representam a diferença entre o valor pelo qual vendemos um imóvel e o valor pelo qual comprámos o mesmo. Este valor representa o lucro que obtivemos com a venda de um bem.

Segundo a informação disponível no site da Autoridade Tributária, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizados os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes sinistros resultantes da afectação”. Contudo, as contas a se efectuar são muito mais complexas do que inicialmente parece. Ora:

O cálculo das mais-valias de imóveis

A fórmula de cálculo das mais-valias é a diferença entre o valor pelo qual vendemos um imóvel e o valor pelo qual comprámos o mesmo. A este é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda (este valor é anual e pode consultá-lo em Diário da República).

No caso de existirem despesas com o processo de venda ou de reabilitação e valorização do imóvel, este valor deve ser subtraído à conta anterior.

Assim, devemos considerar:

Mais-valias = Valor de venda - (valor de compra x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com o processo de compra e venda – encargos com valorização do bem.

A ajuda de um simulador pode facilitar os cálculos:

Devido às regras específicas e às excepções de cada caso de venda, o cálculo das mais-valias pode tornar-se complexo e gerar dúvidas. Assim, uma calculadora de mais-valias que permite obter o valor de mais-valias, bem como o cálculo aproximado do montante que irá pagar sobre o montante de realização, caso não esteja isento, é um auxílio ao conhecimento atempado ao suposto pagamento do imposto.

Encontramos várias ferramentas ao dispor na Internet e, para tal, precisamos preencher os seguintes dados:

Valor de aquisição;

Ano de aquisição;

Mês de aquisição;

Valor de realização (venda);

Ano de realização;

Montante de despesas com o processo de venda e compra, bem como de valorização do imóvel;

A declaração das mais-valias no IRS

Para o contribuinte declarar as mais ou menos valias no IRS, temos de preencher o anexo G do mesmo. Este deve estar completo e com informação devidamente validada antes de submeter a sua declaração.

Para o correcto preenchimento da mais-valia no anexo G tenha em atenção o seguinte:

1. No quadro 4 do anexo G deve incluir data e valor de compra do imóvel e a data e o valor da venda;

2. Identificar o código de freguesia, o tipo de imóvel, o artigo matricial e a fracção;

3. No quadro 5 do anexo G tem de voltar a indicar as datas de compra e venda de cada imóvel.

Quanto à isenção: 3 questões a que devemos estar atento:

1. Se o imóvel que foi vendido tiver sido comprado antes do ano de 1989;

2. Se aplicarmos todo o valor de venda do imóvel na compra de um outro imóvel para habitação própria;

3. Se utilizarmos o montante que ganhou para liquidar o empréstimo (válido apenas num período de 5 anos).

4. Não sendo assim tão simples, o cálculo e tributação de mais-valias coloca algumas questões, pois existe outras nuances no que diz respeito à exclusão e tributação de mais-valias.

5. Se necessitar, não hesite em contactar a sua Repartição de Finanças ou um bom contabilista.

Luís Freitas - Sociedade de Contabilidade e Gestão, Lda (Grupo Dupliconta)

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