Apesar de incorporar algumas melhorias face à versão inicial, o recém aprovado Regulamento de Gestão do AL no Funchal contém várias contradições, que foram oportunamente identificadas pela Iniciativa Liberal (e não só) no respectivo procedimento de consulta pública e que podem consubstanciar outras tantas ilegalidades.

A começar pela proibição generalizada de novos registos (excepto para moradias) em Freguesias que não apresentam pressão turística relevante, e que, como tal, não preenchem os requisitos legais para serem classificadas como áreas de contenção, nomeadamente, o da proporcionalidade.

Mas a maior contradição diz respeito às excepções à proibição de novos registos.

Com efeito, de forma a promover a reabilitação urbana, a proibição do registo de novos AL comporta – e bem – 1 importante excepção, referente aos prédios reabilitados ou recuperados. No entanto, esta excepção só se aplica a prédios que se encontrem (ou fiquem) integralmente afectos a comércio e/ou serviços.

Assim, nos prédios destinados a habitação, incluindo os que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e/ou para a segurança das pessoas, não podem, em caso algum, ser instalados novos AL.

Sucede que, o Tribunal Constitucional, por acórdão de 3 de Janeiro de 2025, já clarificou que os regulamentos municipais não podem proibir a atividade de AL nos imóveis destinados à habitação. Podem permitir, ou não, outras utilizações não habitacionais, nomeadamente, a título complementar (incluindo, por exemplo, estabelecimentos de restauração e bebidas) e nada mais.

De resto, os prédios de comércio e/ou de serviços destinados à prestação de serviços de alojamento já têm um nome e um regime próprio: o dos empreendimentos turísticos.

Ou seja, o Regulamento confunde a actividade do AL, com a actividade hoteleira, condicionando os novos registos (já de si excepcionais) à conversão de prédios habitacionais em prédios de comércio e/ou serviços.

Ora, esta opção pela “comercialização” da actividade, para além de ilegal e contrária ao espírito do sistema, é errada, quer do ponto de vista económico, quer do ponto vista urbanístico.

Por um lado, reserva a actividade a agentes económicos com maior dimensão e maior capacidade financeira. O pequeno investidor/proprietário é afastado e cria-se o que sempre se pretendeu evitar: o empresário hoteleiro do AL.

Por outro, impede que as novas unidades de AL possam, no futuro, ser convertidas em habitação permanente. Ficam fora do mercado imobiliário e do arrendamento, tornando-se num activo comercial, legalmente qualificado como “loja” ou “escritório”.

Ora, a Iniciativa Liberal reconhece a legitimidade da intervenção municipal na gestão equilibrada do AL e a necessidade de assegurar um equilíbrio sustentável entre a atividade turística, a qualidade de vida dos residentes e o acesso a habitação permanente, a custos comportáveis.

No entanto, não concorda com proibições que que restrinjam a propriedade privada e a iniciativa económica de forma desproporcional, sem cuidarem de garantir, de forma adequada, o aumento do número de casas disponíveis no mercado.