Resposta rápida

Em Portugal, um imóvel pode ter mais do que uma hipoteca sobre si. A lei não fixa um limite máximo de hipotecas, pelo que é possível constituir várias garantias reais sobre o mesmo bem.

Na prática, porém, a possibilidade de avançar com uma segunda hipoteca ou terceira hipoteca depende sobretudo do valor disponível do imóvel e da posição que o novo credor terá na ordem de registo. Quanto menor for a margem livre do imóvel, menor será a probabilidade de aprovação.

O que é uma hipoteca e como funciona em Portugal

A hipoteca constitui uma garantia real que incide sobre um bem imóvel com o objectivo de assegurar o cumprimento de uma obrigação financeira de forma privilegiada. No mercado português, este instituto jurídico é o pilar do crédito habitação, mas a sua aplicação estende-se a outros modelos de financiamento onde o património imobiliário é utilizado como colateral para garantir o pagamento da dívida.

Funcionamento e implicações legais da garantia hipotecária

●       Manutenção da titularidade jurídica do imóvel: A constituição de uma hipoteca não transfere a propriedade do bem para a instituição credora, permanecendo o cliente como o único titular legal com direito a habitar ou usufruir da casa.

●       Direitos de disposição e gestão do proprietário: O dono do imóvel mantém a liberdade para arrendar o espaço ou proceder à sua venda, desde que as normas contratuais sejam respeitadas e a dívida garantida seja liquidada no ato da transação.

●       Necessidade de registo na Conservatória do Registo Predial: Para que a garantia produza efeitos perante terceiros, a hipoteca deve ser obrigatoriamente inscrita no registo do imóvel, tornando o encargo público e consultável na certidão permanente.

●       Direito de preferência e execução do credor: Em cenários de incumprimento contratual, a hipoteca confere à entidade financeira o direito de ser paga com prioridade sobre outros credores através do valor obtido na venda judicial do bem.

Modalidades de hipoteca previstas na legislação nacional

●       Hipoteca voluntária estabelecida por acordo mútuo: Esta modalidade nasce da vontade expressa entre as partes e é a solução padrão em contratos de crédito habitação ou em processos de consolidação de créditos com garantia imobiliária.

●       Hipoteca judicial determinada por sentença de tribunal: Resulta de uma decisão proferida por um juiz que reconhece o direito de um credor garantir o pagamento de uma dívida através dos bens imóveis do devedor.

●       Hipoteca legal assente em disposições normativas: Esta garantia é constituída por imposição directa da lei em situações específicas que visam proteger determinados credores, conforme previsto no quadro legal vigente.

Um imóvel pode ter mais do que uma hipoteca

Sim, um imóvel pode ter mais do que uma hipoteca. A lei portuguesa admite a coexistência de várias hipotecas sobre o mesmo bem, desde que estejam devidamente registadas e respeitem a ordem de prioridade entre credores.

Na prática, o que limita a constituição de uma nova hipoteca não é o número de hipotecas em si, mas sim o valor que ainda não está comprometido e a avaliação de risco feita pela instituição financeira. Quanto maior for a dívida já garantida, menor será a margem para admitir um novo financiamento com garantia imobiliária.

As hipotecas seguem a ordem de registo. Isso significa que, em caso de execução ou venda forçada do imóvel, os credores são pagos pela sequência em que as hipotecas foram inscritas na Conservatória do Registo Predial. O primeiro credor registado tem prioridade sobre os seguintes.

Por esse motivo, quando já existe uma hipoteca anterior, o novo credor assume mais risco. Só receberá depois de a dívida do credor prioritário estar totalmente satisfeita.

O conceito de LTV e o seu papel nas hipotecas múltiplas

O LTV, ou loan-to-value, é um indicador central na análise de risco de uma hipoteca. Mede a relação entre o montante em dívida e o valor actual do imóvel, mostrando que percentagem do bem já está comprometida com financiamento.

Quanto mais elevado for o LTV, menor é a margem disponível para constituir uma nova hipoteca. Por isso, este indicador é especialmente importante quando se pretende pedir uma segunda hipoteca ou avançar com um crédito consolidado com garantia imobiliária.

Exemplos simples (mas hipotéticos) ajudam a perceber melhor:

●       Um imóvel avaliado em 200.000€ com uma dívida de 80.000€ tem um LTV de 40%. Neste caso, existe margem razoável para eventual financiamento adicional.

●       O mesmo imóvel com uma dívida de 170.000€ apresenta um LTV de 85%. Aqui, a margem é muito reduzida e a aprovação de nova hipoteca torna-se consideravelmente mais difícil.

No crédito habitação, as instituições financeiras seguem critérios prudenciais de LTV e têm em conta a política interna de risco. Quando já existe uma hipoteca anterior, os bancos tendem a ser mais conservadores e, em muitos casos, exigem uma margem substancialmente inferior para aceitar ficar numa posição menos prioritária.

Segunda hipoteca: quando e por que se recorre

A segunda hipoteca é normalmente usada quando o proprietário quer obter novo financiamento tendo já um imóvel onerado por uma hipoteca anterior. Esta solução pode ser útil para financiar obras, reorganizar passivos, consolidar vários créditos ou avançar com outros projetos pessoais ou profissionais.

Uma das situações mais frequentes em que este tipo de garantia surge é no crédito consolidado com hipoteca. Quando o objectivo é juntar vários créditos numa só prestação, o imóvel pode servir como garantia para melhorar as condições do financiamento. Para perceber melhor como funciona este processo, o guia de crédito consolidado da e-loan explica os requisitos, as etapas e os fatores normalmente avaliados pelos bancos portugueses.

Para que uma segunda hipoteca seja, em regra, considerada, o proprietário tende a ter de cumprir vários critérios:

●       Não apresentar incumprimento no crédito existente;

●       Ter um LTV suficientemente baixo para suportar nova garantia;

●       Manter uma taxa de esforço compatível com a nova prestação;

●       Dispor de um imóvel recentemente avaliado e com valor de mercado suficiente;

●       Aceitar que a ordem de registo influencia directamente o risco do novo credor.

O que acontece em caso de incumprimento com múltiplas hipotecas

Quando existe incumprimento e o imóvel é executado, o valor obtido com a venda é distribuído pela ordem de prioridade das hipotecas registadas. O credor que registou primeiro a hipoteca é pago em primeiro lugar, até ao limite da dívida garantida.

Só depois de satisfeito esse primeiro credor é que eventuais montantes remanescentes podem ser atribuídos aos credores seguintes. Se o valor da venda do imóvel não for suficiente para cobrir a totalidade das dívidas garantidas, os credores posteriores podem não receber tudo o que lhes é devido.

Isso não significa automaticamente que a dívida desaparece. Se a venda não cobrir o montante em falta, o credor pode continuar a procurar recuperar o remanescente por outras vias legalmente admissíveis, dentro dos limites do caso concreto.

É precisamente por isso que os bancos analisam com tanta atenção a posição hierárquica da hipoteca e o nível de risco associado ao imóvel. Quanto maior for o LTV e mais tarde for o registo, menor tende a ser a apetência da instituição para avançar.

O registo da hipoteca e a certidão de teor: o BI do seu imóvel

Para que uma hipoteca tenha efeitos legais perante terceiros, tem de ser registada na Conservatória do Registo Predial. O registo é o mecanismo que dá publicidade à garantia e permite que qualquer interessado conheça os encargos existentes sobre o imóvel.

A certidão permanente predial funciona como o documento que identifica a situação jurídica do imóvel. Nela podem constar hipotecas, penhoras, usufrutos e outros ónus ou encargos relevantes para quem pretende comprar, vender ou financiar o bem.

Hoje, a forma mais prática de consultar esta informação é através do portal do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN). A certidão permanente permite verificar os encargos registados e confirmar se o imóvel pode ou não ser usado como garantia adicional.

O que verificar antes de constituir uma hipoteca adicional

Antes de avançar com uma segunda ou terceira hipoteca sobre um imóvel, convém analisar vários pontos com atenção:

●       Valor actual do imóvel: a avaliação pode ter mudado desde a última operação de crédito:

●       Montante em dívida: quanto maior for a dívida já garantida, menor será a margem disponível;

●       Taxa de esforço: uma nova prestação pode tornar o orçamento demasiado pressionado,

●       Ordem de registo das hipotecas: em caso de execução, a prioridade segue a sequência do registo,

●       Política do banco: cada instituição tem critérios próprios para aceitar ou não uma hipoteca adicional.

Perguntas frequentes sobre hipotecas em Portugal

É possível hipotecar um imóvel que já tem crédito habitação?

Sim. A lei admite várias hipotecas sobre o mesmo bem se o valor de mercado actual exceder a dívida existente e o proprietário tiver capacidade financeira para o novo encargo.

Quem tem prioridade em caso de venda do imóvel hipotecado?

A prioridade segue a ordem de registo na Conservatória. O primeiro credor a registar a hipoteca é o primeiro a ser pago com o valor da venda.

O que é o distrate de hipoteca?

É o documento emitido pelo banco que prova a liquidação da dívida. É obrigatório para cancelar o registo da hipoteca e limpar o historial do imóvel.

Uma hipoteca pode ser transferida para outro banco?

Sim. O novo banco líquida a dívida antiga e regista uma nova hipoteca, processo habitualmente usado para obter taxas de juro mais baixas ou melhores condições.

Posso vender um imóvel hipotecado?

Sim. No momento da venda, o valor recebido serve para saldar a dívida ao banco e cancelar a hipoteca, permitindo a entrega da casa livre de encargos.

O que acontece se o valor da venda não cobrir a dívida?

O devedor continua a ser responsável pelo montante em falta. A hipoteca garante o crédito até ao valor do bem, mas não anula a dívida remanescente.