Se está a pensar comprar casa com recurso ao crédito habitação, há uma expressão que convém conhecer bem: Loan-to-Value ratio, ou simplesmente LTV. É este indicador que ajuda a definir quanto o banco está disposto a emprestar em relação ao valor do imóvel. E, em muitos casos, pode fazer a diferença entre ver um crédito aprovado ou recusado.
O que é o LTV, afinal?
O LTV é a relação entre o valor do imóvel e o montante que o banco lhe empresta, expressa em percentagem. Quanto mais elevada for essa percentagem, maior é o risco para a instituição financeira. É muito raro um banco financiar a totalidade da compra. Por exemplo, se está a comprar uma casa avaliada em 250 mil euros e o banco lhe empresta 200 mil, o LTV é de 80 por cento. Significa que terá de assegurar, pelo menos, os 50 mil euros restantes com capitais próprios.
Porque é que o LTV é tão importante?
Este rácio é um dos principais critérios que os bancos usam para avaliar a sustentabilidade do crédito. Se não conseguir garantir uma entrada mínima (normalmente 10 a 20 por cento do valor do imóvel), será difícil conseguir financiamento. Quanto mais baixo for o LTV, melhores condições poderá obter: desde taxas de juro mais baixas, a spreads mais competitivos.
Outros factores também contam
Além do LTV, os bancos analisam a taxa de esforço, a percentagem do rendimento mensal que seria comprometida com prestações de crédito, a idade dos proponentes, o histórico de crédito e a situação profissional. Tudo isto contribui para o cálculo da sua solvabilidade.
Como se calcula o LTV?
A fórmula é simples: montante do empréstimo dividido pelo valor de avaliação do imóvel, vezes 100. Mas atenção: o banco considera o menor valor entre o preço de compra e o valor da avaliação oficial. Se a avaliação for mais baixa do que o preço de mercado, o LTV sobe, e o seu esforço financeiro também.
Quais são os limites do LTV?
O Banco de Portugal recomenda os seguintes tectos:
- 90 por cento para habitação própria e permanente;
- 80 por cento para habitação secundária ou para arrendamento;
- 100 por cento apenas em casos muito específicos, como imóveis pertencentes à banca ou contratos de locação financeira.
Estes limites podem ser ultrapassados, mas só em situações excepcionais, e as instituições de crédito têm de justificar o desvio.
E os jovens, podem beneficiar de excepções?
Sim. Jovens até aos 35 anos, no âmbito do regime com garantia pessoal do Estado, podem ter acesso a crédito com financiamento até 100 por cento, desde que se trate da primeira habitação própria e permanente e que o imóvel não ultrapasse os 450 mil euros. Este regime vigora até ao final de 2026, apenas nos bancos aderentes. Ainda assim, mesmo nestes casos, mantém-se a necessidade de cumprir os critérios de solvabilidade.
Existe um LTV ideal?
Não há um número fixo, mas há boas práticas. Quanto mais baixo for o LTV, menor será o montante do empréstimo, a prestação mensal e o risco de incumprimento. Um LTV mais baixo pode ainda representar seguros mais baratos e prazos de pagamento mais curtos.
Como reduzir o LTV?
Tem duas formas principais: aumentar a entrada inicial, o que exige poupança, ou procurar imóveis mais acessíveis. Se conseguir juntar estas duas abordagens, terá uma posição negocial mais forte, prestações mais baixas e melhores condições no seu crédito.
O que fazer para ter mais hipóteses de ver o crédito aprovado?
Comece por verificar o seu mapa de responsabilidades de crédito no Banco de Portugal, para garantir que não tem incumprimentos registados. Tenha os rendimentos bem documentados, reduza dívidas em curso, e, se possível, apresente garantias adicionais, como um fiador ou outro imóvel.
Em resumo: o LTV é mais do que um número técnico. É uma ferramenta que define a sua margem de negociação com o banco, a segurança da sua compra e o impacto financeiro no seu dia a dia. Saber como funciona é o primeiro passo para tomar decisões conscientes e responsáveis no momento de comprar casa.
