Dação em Cumprimento

A medida ora proposta, para além de inoportuna, é absolutamente perigosa

09 Jan 2019 / 02:00 H.

O Bloco de Esquerda terá agora apresentado uma proposta de Lei que prevê a possibilidade da extinção obrigatória da totalidade do empréstimo bancário, contraído para aquisição do imóvel, quando este seja entregue ao banco.

Estamos a falar da dação em cumprimento como forma de extinção da obrigação. Consiste essencialmente na realização de uma prestação diferente da devida com o fim de, mediante acordo do credor, extinguir, total ou parcialmente, a obrigação. Ganhou particular expressão durante o período da crise, no qual muitos dos que haviam contraído financiamentos, perante a perda significativa de capacidade financeira e a consequente impossibilidade de fazer face aos compromissos bancários assumidos, na iminência do incumprimento, ou já em incumprimento, e não tendo outra forma de regularização, acabaram por, não sendo possível a reestruturação do empréstimo, propor a entrega do imóvel hipotecado para liquidação das responsabilidades pendentes.

O que se verificou é que alguns bancos não aceitaram a dação dos imóveis hipotecados, enquanto outros o admitiam, mas pelo seu valor de mercado, determinado no momento da entrega, o que dificultava a regularização integral da dívida numa altura em que o mercado imobiliário se encontrava em baixo.

Ora, se é verdade que o credor é obrigado a iniciar a execução pelos bens do devedor sobre os quais incide a garantia real, e se também é verdade que muitas vezes tem de defender a garantia adquirindo o bem, por forma a evitar a sua perda por um valor inferior ao real de mercado, não é menos verdade que a hipoteca é apenas uma garantia que não terá sido, certamente, condição única e exclusiva para a atribuição do financiamento bancário.

A banca não está evidentemente vocacionada para o imobiliário, sendo que a aquisição de imóveis deverá ter carácter absolutamente excecional, pois ultrapassa manifestamente a natureza e âmbito da sua atividade. Para além disso, não me parece, também, que o Banco de Portugal possa aceitar que a banca contabilize a entrada de imóveis por valor superior ao seu real atual valor de mercado. Significa isto que, a impor-se a liquidação integral do empréstimo aquando da entrega do imóvel, a banca teria de assumir perdas, o que a colocaria numa situação mais vulnerável, que poderia ter repercussões no próprio sistema financeiro. E infelizmente todos conhecemos já as consequências do colapso da banca. Mesmo sem chegar a tal ponto, a consequência imediata seria um aumento do preço do crédito imobiliário, uma vez que qualquer empresa (e a banca é uma empresa) transfere, na medida do seu poder no mercado, o custo associado aos riscos do negócio para os seus clientes.

Por tudo isto, creio que a medida ora proposta, para além de inoportuna (o mercado imobiliário está a recuperar), é absolutamente perigosa. Não creio que esta seja uma forma sensata de pensar o futuro. Insistir neste tipo de soluções primárias é até ilusório, pois é evidente que a banca nunca se conformará com soluções desta natureza e, perante as tentativas da restrição ou diminuição da sua autonomia decisória ao nível da extinção das obrigações, passará certamente a recorrer a novas representações de financiamento que fogem a estes quadros legais populistas, eventualmente a soluções como o regime de locação financeira, com opção final de compra mediante pagamento de valor residual (leasing), provavelmente menos favoráveis para o devedor.

É evidente que se trata de matéria que merece uma atenção especial, mas que tem de ser tratada com outro cuidado. É verdade que muitas vezes a banca, num primeiro momento, recusou a dação, numa fase em que o valor do imóvel seria suficiente para liquidar a totalidade da dívida, e, depois, acabou por adquiri-lo no fim de uma longa ação executiva, onde fez acumular juros e encargos, quando já não era possível liquidar por este meio integralmente a obrigação. Mas as reações contra eventuais abusos da banca teriam de ser adequadas e mais equilibradas. Estou em crer que aqui a jurisprudência poderá dar um contributo importante, designadamente se considerar aplicar com firmeza institutos jurídicos como o abuso do direito.

Brício Martins de Araújo