O Alojamento Local tem de ser “único e diferente”

Eduardo Miranda, presidente da ALEP

16 Mai 2019 / 02:00 H.

O Funchal recebe este sábado, 18 de Maio, o Seminário ‘Locall – o Futuro do Alojamento Local na Madeira’, que traz diversos especialistas para abordar os desafios, as novas regras e o futuro do Alojamento Local (AL). Eduardo Miranda, presidente da Associação de Alojamento Local em Portugal (ALEP), entidade organizadora do seminário, em parceria com a empresa madeirense de Gestão de Propriedades & Alojamento Local ‘Travel to Madeira’, refere ao DIÁRIO a importância de oferecer um espaço diferenciador, num mercado cada vez mais competitivo.

Qual o papel e peso do AL no Turismo? O alojamento local (AL) trouxe diversidade ao alojamento turístico. À medida que viajar tornou-se mais fácil e acessível, os viajantes passaram a procurar novas experiências e a querer novos tipos de alojamento onde pudessem conviver com a família, amigos e ter uma perspectiva mais próxima da realidade local. É esta diversidade que o alojamento local traz. Não é uma moda ou nicho, hoje é um dos pilares do Turismo. Cerca de 1/3 dos turistas nacionais hospeda-se em alojamento local.

Quantos imóveis estão registados na Madeira e em que concelhos? A Madeira tem hoje cerca de 3.300 registos de AL. Em termos de concelhos destaca-se o Funchal com 1.600 registos que consta entre os 10 maiores concelhos do AL no país. A seguir temos a Calheta e Santa Cruz já com um número significativo de registos. Um dado interessante do AL da Madeira é o facto de ser das regiões do país onde as moradias têm o maior peso, representam 44% dos registos e 50% das camas.

O mercado regional já atingiu o limite máximo de AL, ou há margem para continuar a crescer? O AL na Madeira já começa a entrar numa fase de maturidade, mas é difícil falar de limites, pois o alojamento local é muito diversificado em termos de segmentos. Temos apartamentos pequenos, moradias familiares, guesthouses, hostels. Depois o AL consegue estar tanto na cidade como nos locais mais remotos do interior ou na praia. Pode haver segmentos que começam a estar muito concorridos e outros onde ainda há pouca oferta para a procura. Mas, uma coisa é certa, a oferta de alojamento na Madeira sempre foi de muita qualidade e profissional. É um mercado muito competitivo. Qualquer alojamento local para ter sucesso tem que trazer algum diferencial. Qualidade não significa luxo, tem que ser diferente, único. Quem for apenas mais um pode não durar muito. Esta questão de como se diferenciar e ser mais profissional num mercado cada vez mais competitivo, será um dos pontos que iremos abordar no seminário do dia 18 de Maio.

Este seminário chega numa altura em que há novas regras e novos desafios. Quais os principais? O principal desafio é justamente digerir as constantes alterações das leis e das regras do jogo. Este é o primeiro objetivo deste seminário. De uma forma práctica, deixar claro para os operadores quais são as novas regras, a quem se aplicam e quando. A questão fiscal também é um tema central, pois poucas pessoas que entram na actividade sabem a carga de obrigações e burocracias que os espera. Algumas até bastante complexas para a dimensão dos operadores do AL. E para agravar, há poucos contabilistas com conhecimento sobre o tema. Trouxemos alguns dos principais experts nesta área fiscal para permitir aos participantes tirar todas as suas dúvidas.

Criar um AL é hoje um bom investimento? Se for feito com cuidado e tiver algo diferente para oferecer, sem dúvida. O mercado e os próprios turistas começam a ser pouco tolerantes com o amadorismo. O primeiro passo que sentimos que muitos titulares de AL saltaram é justamente conhecer bem o mercado e a actividade antes de iniciarem. Saber que o AL dá trabalho, tem muitos custos que muitas vezes não são tidosem conta. Mas, hoje, com as ferramentas existentes online, é possível mesmo para quem tem um único apartamento ou moradia em AL trabalhar de uma forma profissional. É esta mensagem que queremos mostrar com o evento na Madeira.

Que papel tem tido a ALEP? A ALEP é a única associação nacional dedicada exclusivamente ao alojamento local. A direcção é composta por pessoas que operam e conhecem o AL na práctica. Temos participado activamente neste processo de regulamentação e procurado dar a conhecer melhor a actividade nos mais diversos níveis. Há muito desconhecimento ainda da realidade do AL. Por outro lado, neste momento temos a missão de apoiar os operadores, em especial os associados, a manterem-se competitivos ou mesmo sobreviver num mercado que está cada vez mais concorrencial e exigente. As acções de formação que trazemos à Madeira vão neste sentido.

Os primeiros indicadores do sector na Madeira apontam para que futuro? O AL na Madeira, como todo o resto do alojamento turístico, também sente os efeitos do Brexit, das falências de operadores importantes e das dificuldades naturais do aeroporto. Os indicadores de 2019 apontam para um ano que será um desafio para muitos operadores. Para manter as taxas de ocupação sem baixar preços é preciso ser inovador, juntar mais serviços ou por exemplo oferecer em parceria com a animação turística experiências completas, únicas. Aquilo que os números mostram é que as médias valem pouco. No AL, como cada alojamento é de certa forma único, e os números mostram que há grandes diferenças de indicadores de ocupação, preço e receitas entre os grupos de melhor desempenho e os que estão mais abaixo na tabela. Ou seja, se por exemplo o fluxo de turistas viesse a diminuir o efeito não seria similar para todos. Alguns até podem ganhar mais e outros sofrer em duplicado o efeito do mercado. Vamos apresentar pela primeira vez alguns indicadores como ocupação e preço médio, mas o mais importante não é tanto saber qual a média, mas sim como conseguir estar no quartil superior que vamos mostrar.

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