A Fiscalidade no Alojamento Local - Parte I

Hoje pretendo focar os principais aspectos legais e fiscais do alojamento local no nosso Portugal. Ora, o regime fiscal aplicável à actividade de Alojamento Local (AL) e ao arrendamento tem alguns aspectos relevantes e que podem contribuir para quem, menos esclarecido nesta matéria, possa vir a ter dificuldades no enquadramento fiscal da sua real situação quanto à intenção de pôr o imóvel no mercado.

Com o Orçamento do Estado para 2018, a passagem de um imóvel particular para uma actividade comercial, imagina-se, na categoria B do IRS, dá-se o caso de gerar uma mais-valia, embora suspensa a sua tributação, esta dá-se quando o imóvel deixa de estar afecto a uma actividade e volta à esfera do particular, neste caso tributada em sede de IRS em mais-valias.

De acordo com o jornal Público, é “preciso analisar cautelosamente as opções que dispõe antes de iniciar a exploração dos seus imóveis. O que muitas pessoas não sabem é que as mais-valias surgem quando o valor de realização (resultante da venda, troca, etc) é maior que o de aquisição (corrigido tendo em conta as normas do código do IRS). Também pode ocorrer em casos de afectação e desafectação dos imóveis em regime de alojamento local (quando o proprietário daqueles é o titular da exploração do estabelecimento de alojamento local ou cedeu a exploração do mesmo).”

Com isto, entende-se que a mais-valia gerada nestes casos será a diferença positiva entre o valor de mercado, na data da afectação, e o valor de aquisição do imóvel. Contudo, o eventual pagamento só será liquidado no caso de posterior transmissão onerosa ou de desafectação do imóvel da actividade profissional. Assim, o saldo das mais e menos-valias imobiliárias, realizadas num ano, é apenas tributado em 50% do seu valor e está sujeito às taxas gerais e progressivas do IRS.

Coloca-se a questão e quando cessar a actividade para habitar o imóvel? Em caso de desafectação da actividade para utilizar o património particular para fins de moradia, haverá uma nova mais-valia. Está será correspondente à diferença entre o valor de realização, ou ao valor de mercado do imóvel à data da afectação ao património pessoal, e o valor de mercado à data da afectação do imóvel à actividade profissional.

Relativamente a esta mais-valia, pode ser aplicado o coeficiente de 0,95 no caso de o sujeito passivo beneficiar do regime simplificado, ou do regime de cálculo das mais e menos valias, constante dos Códigos do IRS e do IRC, no caso de sujeitos passivos com contabilidade organizada. Ou seja, resumindo neste processo, o sujeito passivo poderá ter de liquidar duas mais-valias relativas a um mesmo imóvel: uma como incremento patrimonial, em 50% do valor; e a outra como rendimento empresarial e profissional, sobre 95% do valor (caso não seja aplicável o regime da contabilidade organizada). Estes rendimentos estão sujeitos a englobamento e às taxas gerais e progressivas do IRS.

Tal também ocorre quando o locador de um imóvel opta por ser tributado segundo as regras da categoria B, caso em que a Autoridade Tributária (AT) entende que há lugar à afectação a uma actividade profissional da totalidade dos imóveis sujeitos a arrendamento. Por isso, fique atento, pois não só o rendimento sujeito a tributação é potencialmente superior como poderá ocorrer tributação mesmo nos casos em que não haja venda do imóvel.

Com um pequeno exemplo prático entende-se melhor esta mecânica de mais-valias no regime de alojamento fiscal:

“Vejamos um exemplo: o Sr. Raul, enquadrado no regime simplificado, adquiriu um imóvel com um VPT de € 55me pelo valor de € 100me em Março 2015. Em Fevereiro de 2016 passou a utilizá-lo para o exercício da sua actividade de alojamento local, tendo ele, naquela data, o valor de mercado de € 150me. Em Março de 2017 encerra esta actividade ou deixa de usar o imóvel na mesma, por exemplo, porque passa a habitar no mesmo, e nesta data este tem um valor de mercado de € 200me. Em 2017, o Sr. Raul terá um valor tributável de € 72,5me, a título de mais-valias de categoria G e B, sujeito às taxas gerais e progressivas do IRS (€ 150me - € 100me)*50% = € 25me como mais-valia da categoria G (€ 200 me - € 150 me) * 0,95 = € 47,5me, como mais-valia da categoria B.

Se decidiu explorar um imóvel em regime de alojamento local, há aspectos importantes que deve conhecer, como as obrigações fiscais e declarativas associadas a esta actividade. Peça ajuda a um contabilista.

Fique a saber quais são os impostos no alojamento local que tem de pagar no próximo artigo a ser publicado no dia 23 de Março de 2019.

Luís Freitas - Sociedade de Contabilidade e Gestão, Lda (Grupo Dupliconta)

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