Estrangeiros e banca ressuscitam imobiliário

Sector recuperou bastante nos últimos dois anos.
Os agentes no mercado garantem que não há bolha especulativa, pois há equilíbrio entre oferta e procura

11 Nov 2017 / 02:00 H.

O sector imobiliário foi dos mais afectados pela crise económica e financeira mas nos últimos dois anos parece ter renascido, muito à conta do retomar do financiamento bancário mas sobretudo do súbito interesse dos estrangeiros pela Madeira, onde alugam e compram cada vez mais casas.

“Em termos de construção de habitação própria, eu noto que cada vez há mais estrangeiros a investir na Região. Talvez devido ao bom trabalho que o Turismo faz na divulgação do nome do destino, a Madeira é cada vez mais procurada por estrangeiros. A Madeira está na moda. A Região está a passar por um bom momento e deve aproveitá-lo”. A constatação/recomendação é de Custódio Correia, sócio-gerente da Socicorreia, umas das empresas mais dinâmicas na construção de habitações de gama média/alta.

O empresário, natural de Braga mas que tem negócios na Madeira há mais de duas décadas, nota que houve tempos em que o sector imobiliário da Região dependia muito do mercado interno. “Eram os madeirenses que compravam. Hoje não. Arrisco-me a dizer que acima de 50 por cento daquilo que se constrói é vendido para o mercado externo”, refere Custódio Correia, que tem os franceses na linha da frente da sua clientela.

Os próprios bancos têm-se adaptado a esta realidade. O Santander Totta, que detém uma quota do mercado regional próxima de 25%, fazendo um em cada quatro dos novos contratos à habitação, anunciou ao DIÁRIO que “tem soluções adaptadas ao portefolio de clientes não residentes”.

Outro factor que ajudou e muito na recuperação foi o reabrir da ‘torneira’ do crédito bancário. “Graças a Deus sentimos uma dinâmica muito forte. Sem dúvida o sector vive um bom momento, sobretudo se comparado com o passado recente, de há dois ou três anos. Deve-se em grande parte ao facto de a banca ter voltado a abrir os cordões à bolsa”, Ricardo Miranda, consultor da Remax Elite, que lembra que houve “dois ou três anos em que a banca fechou-se em copas e não fazia financiamentos”. Por outro lado, os custos do financiamento baixaram. Se há dois anos, os ‘spreads’ estavam em 4%, neste momento rondam 1,25% e 1,5%. As pessoas dizem ser spreads fantásticos, mas, lembra Ricardo Miranda, estão ainda longe dos 0,3 ou 0,4% que estavam em vigor há 20 anos.

Este profissional com 15 anos de experiência no sector entende que a crise bancária teve também uma consequência favorável no imobiliário. Muitas pessoas começaram a desconfiar da banca e desistiram dos depósitos de dinheiro e passaram a investir no imobiliário, porque sentiram que era um produto seguro. Na empresa onde trabalha, a percepção de Ricardo Miranda é que estão a ser atingidos os melhores números de há 10/15 anos. Mas reconhece que a realidade do sector pode não ser homogénea.

Luís Ventura, sócio-gerente da imobiliária Vendactiva, com 12 anos de experiência no sector, confirma que “há uma recuperação” mas que ainda não estamos no ponto pré-crise. Há também um sinal “ainda ténue” do retomar do financiamento bancário para a compra de imóveis. Há crédito mas não é como noutros tempos. Os bancos estão a proteger-se mais e exigem que o investidor assegure do seu bolso “entre 10 a 20 por cento” do valor de aquisição do imóvel. “Antes chegávamos a ter bancos que financiavam a compra a 100 por cento e ainda garantiam um financiamento complementar, de mais 10, 20 ou 30 mil euros para comprar um carro ou a mobília”, recorda.

Por seu turno, Custódio Correia admite que “os madeirenses já voltaram a acreditar no sector imobiliário, depois de um período de descredibilização e desconfiança do sector bancário. Isso está praticamente ultrapassado, porque já se sente que os madeirenses retomaram o recurso ao crédito”.

“Madeira vai estar na moda durante mais 10 anos”

Há quem receie que o crescimento dos últimos dois anos possa resultar numa bolha especulativa. Os agentes no mercado conhecem os ciclos e contra-ciclos do sector, mas estão optimistas. Para o agente imobiliário Luís Ventura há equilíbrio entre oferta e procura: “A Madeira tem uma grande vantagem nesse domínio. Nós, ao contrário do Algarve, não somos um destino turístico sazonal. O facto de sermos um destino para todo o ano é um trunfo que ajuda a ‘vender-nos’ como investimento imobiliário”.

Ricardo Miranda assume que “basta haver um abalo, mesmo que noutro país ou região mas que nos afecte directamente”, para alterar todo o cenário. Mas para já “a perspectiva é que as coisas estão com uma óptima dinâmica”. “Esta crise serviu também para as empresas e as pessoas aprenderem e terem mais cuidados com os investimentos e isso dá-nos alguma esperança de que as coisas possam correr melhor no futuro”, remata o consultor.

O Santander Totta considera que nos tempos mais próximos “se deve manter” a tendência positiva do mercado de crédito à habitação da Madeira, “em linha com o que se está a passar no continente, com uma procura concentrada no regresso dos emigrantes, principalmente da Venezuela, aumento do peso do investimento estrangeiro e naturalmente para a população local, quer por troca de casa ou aquisição de novas habitações”.

Já o empresário da construção Custódio Correia garante que “se nada de grave acontecer ao país, a Madeira vai estar na moda durante mais dez anos”.

Tendências de mercado

Poucos imóveis para arrendar

A crescente aposta dos proprietários particulares de imóveis na disponibilização de habitações para arrendamento de curta duração a turistas, vulgo alojamento local, tem mexido no mercado de arrendamento. Muitas pessoas que gostariam de viver no Funchal já têm dificuldade em encontrar casas para arrendar. “Não há oferta no mercado de arrendamento e aquela que há é com preços a subir bastante”, reconhece Luís Ventura, da imobiliária Vendactiva.

Ricardo Miranda, da Remax Elite, reconhece o mesmo problema: “Pessoas que arrendavam a professores e quadros de empresas, neste momento apostam no alojamento local, porque é um excelente investimento, com uma taxa de rentabilidade de 8/10 por cento. Os senhorios não pensam duas vezes e já perspectivam novos investimentos para o alojamento local”. O alojamento local tem sido uma grande alavanca da economia, mas também contribui para a subida dos preços das rendas. “Hoje se quiser uma casa para arrendamento normal, o preço está 20 a 30% acima do que estava há dois anos”, assegura Ricardo Miranda.

Imobiliárias de luxo

Nota-se a abertura de novas imobiliárias e mudanças nas gerências das antigas. Outra novidade é a entrada no mercado regional de marcas imobiliárias internacionais, vocacionadas para o segmento de luxo. São os casos da Sotheby’s e a Keller Williams (KW), que abriram escritórios no Funchal. É uma concorrência que Luís Ventura diz ser bem-vinda, pois ajuda a Madeira a ganhar notoriedade como mercado de potenciais investidores imobiliários.

Arrendamento apetecível

As mediadoras imobiliárias têm sido obrigadas a reformular a sua actividade para responder às necessidades do mercado. Se antes davam-se ao luxo de prestar pouca atenção ao mercado do arrendamento, hoje não podem ignorar essa fatia de negócio, embora a venda continue a ser a principal fonte de rendimento do sector. Assiste-se por vezes a uma interligação das duas modalidades de negócio. Por exemplo, há clientes que arrendam um imóvel por um ano com a opção de compra no final desse período.

Falta nova construção

Ricardo Miranda sente que “o mercado da Madeira já está a pedir muito mais produto novo”. “Muitos construtores retraíram-se com a crise, até porque passaram por falências de empresas e até pessoais. O nosso problema agora é a falta de construção”, acrescenta. Existem zonas mais procuradas e onde os construtores têm mais cuidado na qualidade da construção. A zona baixa de S. Martinho (Ajuda, Lido e Praia Formosa) e o centro do Funchal são procurados por clientes de gama média/alta. Caniço e Câmara de Lobos são vistos como cidades dormitório do Funchal.